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Come progettare un Bed & Breakfast o una Casa Vacanze: procedure e ristrutturazione

Capita sempre più spesso di sentire amici o conoscenti che intraprendono la strada dell’imprenditoria dando vita ad un Bed & Breakfast o ad una Casa Vacanze. Attività semplice da realizzare, redditizia e stimolante, quella dell’affittacamere può essere un’ottima occasione per monetizzare una casa inutilizzata o un appartamento particolarmente grande e poco “vissuto”. Certo, un B&B non si progetta da solo e spesso sono necessari degli interventi per rendere a norma la struttura e non avere problemi burocratici. Ma per questo tipo di lavori… ci pensa Facile Ristrutturare!

Bed & Breakfast, Casa Vacanze o Affittacamere?

È una domanda strettamente legata all’impegno che vogliamo profondere in quest’attività e anche alla struttura che abbiamo a disposizione (come la presenza o meno di spazi liberi comuni). La prima differenza ovviamente è che alcune di queste strutture di ricezione sono da considerare attività imprenditoriali e altre no. Inoltre si è soggetti a limiti per quanto riguarda il numero di posti letto e vincoli come la necessaria residenza del gestore in loco.

Come Ristrutturare un Bed & Breakfast o una Casa Vacanze

Non tutti gli immobili sono adatti ad ospitare un B&B o una Casa Vacanze… e non soltanto per motivi tecnici. Non c’è nulla di peggio che impegnarsi in pratiche burocratiche e lavori di sistemazione per poi rendersi conto che la struttura non si trova in una location adatta o non gode del fascino necessario ad attirare clienti. È per questo motivo che oltre ai necessari lavori di ristrutturazione degli impianti (necessariamente a norma) sarà importante creare un ambiente accogliente anche dal punto di vista dell’arredo e della fruibilità degli ambienti.

Vediamo di seguito alcuni punti comuni all’apertura di queste attività, a cui tutti gli aspiranti imprenditori devono fare attenzione:

  • La casa o all’appartamento destinato a diventare un Bed & Breakfast o una Casa Vacanze deve essere conforme al regolamento edilizio del Comune. Dovrà quindi essere in regola con la locale normativa igienico-sanitaria e di sicurezza in tema di abitazioni ad uso privato.
  • Ogni tipo di impianto, sia esso elettrico, idraulico o di riscaldamento, deve essere a norma ed avere il relativo certificato di conformità.
  • Il numero massimo delle stanze che possono essere adibite a ricevere gli ospiti e la loro minima dimensione sono parametri definiti dalle singole Regioni: verifica la tua normativa locale. Normalmente si va dalle 3 alle 6 stanze, per un numero massimo di posti letto compreso fra i 6 e i 20. Per quanto riguarda invece le dimensioni parliamo di 8-9 mq per le camere singole e 12-14 per le doppie, affiancate da almeno un bagno ogni tre stanze dotato di acqua calda, lavandino, specchio e presa di corrente, water e vasca da bagno o doccia.
  • Alcune Regioni pongono dei vincoli minimi anche all’arredamento della struttura. Le prescrizioni più richieste sono: un letto per ogni ospite, tavolo, sedia e comodino con lampada, armadio e cestino per i rifiuti.
  • Importantissimo è verificare che il Regolamento di Condominio consenta di aprire strutture ricettive extra-alberghiere: qualora sia vietata una destinazione d’uso diversa da quella abitativa non avremo modo di procedere (Sentenza della Corte di Cassazione 109/2016)

Autorizzazioni per aprire un Bed & Breakfast o una Casa Vacanze

Le normative sono regionali (e normalmente conformi) ma gli enti preposti al rilascio delle autorizzazioni sono i Comuni. Di seguito le tre principali autorizzazioni da richiedere se desideri aprire un Bed & Breakfast, una Casa Vacanze o una qualunque struttura ricettiva extra-alberghiera.

  • Quasi sicuramente dovrai avviare dei lavori di ristrutturazione, per rendere il tuo immobile a norma e accogliente per i tuoi ospiti. Saranno quindi necessarie le consuete pratiche edilizie per l’avvio dei lavori di ristrutturazione (come la CILA o la SCIA).
  • Aggiornamento della planimetria catastale al termine dei lavori, nei casi (molto frequenti) in cui si sia intervenuto in modo radicale sui locali per renderli adeguati al nuovo scopo.
  • SCIA per l’inizio dell’attività ricettiva: nello specifico devo essere raccolti i documenti tecnici e le planimetrie del progetto per la c.d. “SCIA turistica”: questa deve essere consegnata al SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive) per regolarizzare la posizione del proprio B&B. A seconda delle normative Regionali copia della SCIA deve essere anche consegnata per conoscenza al Condominio di appartenenza.
  • Dal punto di vista fiscale l’attività di B&B esercitata in modo occasionale non rende necessaria l’apertura di Partita IVA, il proprietario è tenuto a rilasciare una semplice ricevuta non fiscale. L’unica tassazione sarà quindi quella a fini IRPEF.

Esempi di ristrutturazioni per B&B e Case Vacanze

Facile Ristrutturare è un’impresa edile esperta in ristrutturazioni non solo di appartamenti e case ad uso abitativo, ma anche edifici a scopo commerciale o, come in questo caso, ricettivo. Di seguito alcune foto di lavori eseguiti dai nostri architetti nella ristrutturazione di un Bed & Breakfast a Bologna, di una casa vacanze a Santa Margherita Ligure e a Napoli.

 

Pubblicato il 29 dicembre 2017

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Marella

Devi Ristrutturare Casa?